Publication / Algemeen recht

Makelaarscourtage recht?!

Makelaarscourtage recht?!

25-05-2012

Met enige regelmaat vallen in de brievenbus tijdschriften die te maken hebben met onroerend goed. Steevast zijn die tijdschriften gevuld met advertenties waarin onroerend goed makelaars woningen te koop of te huur aanbieden. In 2001 werd wetgeving geïntroduceerd in het Burgerlijk Wetboek [BW] die de verschuldigdheid van de vergoeding van de makelaar regelt. Zoals bij de invoering zoveel wettelijke bepalingen werd van overheidszijde niet of nauwelijks aandacht besteed aan de nieuwigheden in de wetgeving. In de praktijk blijkt met name bij particulieren.

Makelaars treden doorgaans als opdrachtgever zowel de aanbieder van onroerend goed als ook degene die op zoek is naar onroerend goed. Zo kan een verkoper van een woonhuis zich wenden tot een makelaar met de opdracht al hetgeen binnen het vermogen van de makelaar ligt om het woonhuis voor de hoogst mogelijke prijs te verkopen. Denkbaar is voorts dat een persoon die op zoek is naar een huurwoning zich wendt tot een makelaar met de opdracht een redelijk geprijsde huurwoning te zoeken. In beide gevallen geldt natuurlijk dat de makelaar zich maximaal moet inspannen, maar geen resultaten kan garanderen. Uiteraard is de opdrachtgever voor de inspanningen van de makelaar een honorarium verschuldigd. Veelal wordt afgesproken dat het honorarium, in de makelaardij ‘courtage’ genoemd, pas verschuldigd is op het moment dat de inspanningen van de makelaar resultaat opleveren.

Het komt ook wel eens voor dat een makelaar zowel voor de aanbiedende partij als voor de zoekende partij optreedt. In dat geval heeft de makelaar in zijn portefeuille zitten een verhuuropdracht van een woonhuis. Een eigenaar van een woonhuis heeft zich tot de makelaar gewend met de opdracht dat de makelaar zich maximaal inspant om zijn woonhuis te verhuren op de kortst mogelijke termijn tegen een vooraf besproken - en door de makelaar redelijk bevonden - maandelijkse huurprijs. Door de verhuurder in spé en de makelaar worden afspraken gemaakt over de courtage die, zoals intussen toch wel algemeen geaccepteerd, gesteld wordt op een bedrag gelijk aan één maand huur. Afgesproken wordt ook dat de makelaar zal adverteren in een van de u bekende tijdschriften en voorts de woning op zijn website zal plaatsen.

Niet lang daarna meldt een persoon zich bij de makelaar die zoekende is naar een huurhuis. Ook nu worden afspraken gemaakt over de courtage indien het de makelaar lukt een passende huurwoning te vinden.

Al zoekend in zijn bestand van te huur aangeboden woningen ontdekt de makelaar dat de wensen van de huurwoningzoekende vrijwel overeenkomen met de wensen van de eerste opdrachtgever in dit artikel. Een match lijkt gemaakt en binnen een week is - na wat onderhandelingen onder leiding van de makelaar - de huurovereenkomst ondertekend.

Hoe zit het nu met de courtage? Op het eerste gezicht makkelijk zat. Twee facturen opmaken voor één maand huur ieder en die afzonderlijk aan zowel de verhuurder als de huurder overhandigen en vervolgens innen, zou u zeggen.

Het [BW] staat aan het voormelde echter in de weg. In artikel 417 van boek 7 van het BW is namelijk opgenomen dat in een geval als hierboven omschreven de makelaar zijn courtage slechts in rekening mag brengen aan de verhuurder en niet aan de huurder. Dit wordt ook niet anders indien de huurder een schriftelijke overeenkomst is aangegaan met de makelaar waarin is opgenomen dat hij de courtage toch verschuldigd is. Een dergelijke bepaling in een overeenkomst is vernietigbaar. Dat betekent dat de huurder met een simpele brief aan de makelaar kan stellen dat hij zich niet gebonden acht aan de bepaling met betrekking tot de courtage en deze dus ook niet hoeft te betalen.

Hetzelfde geldt overigens in geval van een verkoopopdracht. Ook dan geldt dat niet zowel verkoper als koper courtage verschuldigd kunnen zijn aan de makelaar, maar slechts de verkoper.

Let wel dat het vorenstaande slechts opgaat in geval minimaal één van de opdrachtgevers, dus de verhuurder/verkoper of de huurder/koper een ‘consument’ in de zin van het BW is. Dat is een particulier die de makelaar inschakelt voor een doel dat niet met de uitoefening van een beroep (arts, loodgieter etc.) of een bedrijf (winkel, kantoor etc.) te maken heeft, maar simpel gezegd met een woonhuis van doen heeft. De wet heeft nog wel toegelaten dat beide opdrachtgevers een courtage verschuldigd kunnen zijn in geval het gaat om het huren en verhuren van uitsluitend een kamer in een zelfstandige woning, de zogenaamde kamerverhuur.

Het wil nog wel eens voorkomen dat makelaars, in afwijking van de wet en de afspraken binnen de makelaarsvereniging, in gevallen als hiervoor omschreven toch de rekening presenteren aan de huurder/koper. Als lezer van deze advertorial weet u intussen beter!

Algemeen recht Publications

Read more publications