Rechten en plichten van partijen bij een huurovereenkomst

‘Huis te huur’ is een aankondiging die u op vele pagina’s van uw onroerend goed blad ‘De Makelaar’ aantreft. Iedereen heeft op enig moment in zijn leven wel eens wat gehuurd. Of dat nou een appartement, woning of luxe villa, een waterscooter of een auto is geweest; huren doen we van tijd tot tijd allemaal wel een keer. Sommige mensen huren gedurende decennia een woning.

De essentie van een huurovereenkomst is dat er tegen betaling een zaak (een stoffelijk voorwerp dat vatbaar is voor menselijke beheersing) aan een ander ter beschikking wordt gesteld. Tegenover de verplichting tot betaling door de huurder staat de verplichting van de verhuurder om aan de huurder het (ongestoorde) genot over de verhuurde zaak te geven.

De meest voorkomende vorm van huur is die van een woning. Het is daarbij aan te raden de afspraken die gelden bij het huren van de woning op papier te zetten. In de praktijk wordt een dergelijk document ook wel een huurcontract genoemd. De term ‘huurovereenkomst’ is wat dat betreft een beetje misleidend. Immers kan er ook sprake zijn van een huurovereenkomst ook al is er daarover niets op papier gezet. Ten einde spraakverwarring te voorkomen duid ik in het navolgende de papieren versie van de huurovereenkomst aan als ‘het huurcontract’. Het is in alle gevallen aan te bevelen dat de afspraken over de huurovereenkomst op papier worden gezet, aldus in een huurcontract. In het huurcontract worden bepalingen opgenomen die van belang zijn voor de huur c.q. verhuur van de woning.

Huurprijs

Een van de belangrijkste elementen van het huurcontract is uiteraard de huurprijs. In de meeste gevallen is de afgesproken huurprijs per maand verschuldigd, waarbij veelal gekozen wordt op te nemen in het huurcontract dat de betaling van de maandelijkse huurprijs bij vooruitbetaling dient te geschieden, aldus bijvoorbeeld op de eerste dag van de maand.

Omschrijving van het gehuurde

In het huurcontract wordt voorts ook datgene aangeduid dat gehuurd wordt. Dat lijkt voor de hand te liggen na de woning in kwestie bezichtigd te hebben en het eens te zijn geworden over de huurprijs, maar behoort het separate appartement nou wel bij de gehuurde woning of moet die apart gezien worden? Is de woning gemeubileerd gehuurd of niet? En behoort de porch set bij het meubilair? Het verdient dus aanbeveling dat een gedegen omschrijving plaatsvindt van datgene dat onderwerp is van het huurcontract. Een letterlijke opsomming van al hetgeen onder het bereik van het huurcontract valt, is in vele gevallen geen overbodige luxe gebleken.

Huurtermijn

De duur van de huurperiode dient ook opgenomen te worden in het huurcontract. Het huurcontract kan voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd aangegaan worden. In de meeste gevallen kiezen mensen ervoor om vooraf af te spreken hoe lang de woning gehuurd zal worden. Het duidelijk afspreken van een begindatum ligt voor de hand. Deze hoeft niet per se gelijk te vallen met de datum van ondertekening van het huurcontract. Iets lastiger is om het daadwerkelijke einde van het huurcontract vooraf te bepalen. Bij een huurcontract voor bepaalde tijd is het toch in ieder geval raadzaam de beoogde einddatum expliciet op te nemen. In een vervolgartikel zal nader worden ingegaan op de wijzen van beëindiging van een huurovereenkomst.

Diverse

Zaken als de verschuldigdheid van een borgsom - veelal gelijk aan één of twee maanden huur - om eventuele schade te dekken bij het einde van het huurcontract, afspraken over het (grote, maar ook het kleine, dagelijkse) onderhoud en de benodigde toestemming om wijzigingen aan te brengen aan de gehuurde woning, maar ook het recht op inspectie (van tijd tot tijd) door de verhuurder, zijn onderwerpen die dikwijls hun weg vinden naar de bepalingen van het huurcontract.

U doet er als verhuurder niet verkeerd aan expliciet op te nemen in het huurcontract in hoeverre u huisdieren toestaat in het verhuurde. Een expliciete opsomming van toegestane huisdieren is niet nodig - verdedigen dat een python een huisdier is, is lastig - maar soms niet overbodig. Het opnemen van de bestemming van het gehuurde - ‘slechts als woonhuis, en niet voor zakelijke doeleinden’ - is eveneens aan te raden.

Als huurder doet u er goed aan te verifiëren of er geen hypotheek op de woning (en het perceel) rust die het verbiedt of aan de goedkeuring van de hypotheeknemer (de Bank) afhankelijk stelt om een huurcontract aan te gaan en of de woning gehuurd wordt inclusief of exclusief nutsvoorzieningen en zo daar (bij een nieuwe woning) nog geen aansluiting voor is aangelegd, wie voor de kosten van die aansluiting c.q. aanleg opdraait.

Tot slot

De huurovereenkomst en dus ook het huurcontract worden beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Deze open norm in het recht houdt zoveel in dat beide partijen, verhuurder en huurder, zich redelijk tegenover elkaar moeten opstellen en kan, indien partijen over een bepaald onderwerp geen afspraken hebben gemaakt, aanvullend werken en onder bijzondere omstandigheden, zelfs dat wat afgesproken is buiten werking stellen. U doet er echter onverkort goed aan om de afspraken met uw (ver)huurder goed op papier te stellen. Dat voorkomt immers een hoop ellende achteraf!

Small Murray Scheper, advocaten
Rozenweg nummer 4
Mahaai, Curaçao
Telefoonnummer: 738 02 80
Fax nummer: 738 02 81
Email: murray@sms-advocaten.com

<< Terug